也談地產

 

 地產的最終極意義,並非在於炒賣、住宿、獲利、租賃,而是為土地塑造一種「況味」,找不到一個恰當的詞語,姑且稱之為context。

在此首先嘗試探討地產之本質。商人買地,發展商根據地之用途,在上建築硬件,如商場、住宅、寫字樓等供人使用。滲入人的元素後,開始有軟件這個概念在其中。甚麼樣的人,做甚麼樣的事,都在影響這塊土地的內蘊,而這種內蘊又從而拉動硬件配合,軟硬件之間隨著時間互動,在這塊土地的實際產出之外,久而久種逐漸形成一種內涵,暫且將其稱為context。為甚麼用context這個字,是因為這種況味是有時間性的,無數人的行為,日積月累,才能形成context,並非一下子建構得了。

純粹以金錢角度看一塊土地,難以代表整個context。雖然說,有些情況context的價值亦反映於價格之上。在此想分享我長大的地方 – 太古城。太古城在樓市上有「大藍籌」、「樓價數十年不倒」的稱號,原因是其價格根本完全反映不到其折舊。明明是幾十年的舊樓,賣得比新樓盤還貴。在我看來,最終極的原因是因為其context。我住了十多年體驗到的是,太古城治安特別好,出沒的人比較斯文正路,夜間街上人不多,很是寧靜。在太古城感受到的是一份安全感,很平易近人,不會擠擁得吵耳,卻也不會華美的讓人覺得高攀不起。聽過很多人說,其實很多有錢人住在太古城,我想,怕的是住山頂高處不勝寒,貪的是這份大隱隱於市的人味。是故太古城樓價比起同期的樓宇可謂金槍不倒,樓已舊,況味仍在,大概就是人想買的是這份context。

在此不是替太古賣廣告,而是想探討一下context是如何建構出來的。不知大家有沒有發覺,太古地產的發展項目,幾乎全都有四大元素 – 私人住宅、辦公室、高檔商場、酒店,姑且稱之為「四合一策略」。例如太古城,有one island east、太古城中心、EAST、中心寫字樓;金鐘有太古廣場、一至三期寫字樓、The upper house (service apartment)、港麗、JW Marriot(太古各有兩成股份);九龍塘有又一城、寫字樓、本身亦是高尚住宅區;東涌則有東堤灣畔、東薈城、東薈城寫字樓和Novotel。我曾在internship的induction時問過太古地產的HR,這「四合一策略」的價值為何,他說是便於管理。後來自己書看多了,想多了,漸漸發覺其實大有道理在其中。

千萬不要將地產想成硬綁綁的地盤或建築物 – 我領悟到這其實是一門人的生意。廟街之所以吵雜,是因為起初多大排檔,去的多是低下階層,人漸漸多了,吸引擺賣的人。後來人們發覺這地方熱鬧得很,叫賣聲、叱喝聲此起彼落,有種美的和諧,於是成了旅遊點,廟街逐漸成了地道、市井、熱鬧的代名詞。太古地產這「四合一策略」,其實是透過硬件,吸引不同的desirable segments,隨著時日度過,以人的活動為藍本建構出context。而太古城的例子正說明了,一個成功的context足矣扭轉一切。

試想想,有一個地方,起初出沒的是中上階層、大公司員工、五星酒店旅客與購物狂,於是這一帶的食肆、商鋪也開始有格調起來。由於出沒的人的關係,久而久之治安也好起來,食店質素有保證,消費也高了。每日都有西裝畢挺,拖著行李箱的外國人走過。夜晚白領都放工了,街上自然安靜起來,卻有三兩住戶悠閒散步,又不至於太死寂。你會覺得這地方高雅、有格調,卻又不失人氣。付多點錢,除了買的是那幾百呎的家,是每天包圍著你,日積月累的這份context – 這便是太古城。可以想像得到,以上種種行為、現象,其實是可以通過發展各項地產項目所控制。別要忘記,太古城的前身是太古船塢,還不一樣建構成今日的景象。

金鐘是另一個好例子。金鐘的景象如何,香港人一定知道,也不用細緻描述了。傳聞當年洋行巨擘太古眼見中環已差不多發展完善,遂有「decentralization」之意念,銳意發展中環以外另一個商業地帶。結果如何,大家有目共睹。這就是太古地產的策略 – 一定要是甲級寫字樓,低級的也就算再賺錢也不願做;旁邊的一定要是五星級酒店,四星級也要走悠閒路線;商場賣的一定要是名牌,即使有再多的小牌子付得起錢願意進駐,也寧願空置(順帶一提,東薈城本著寧缺勿濫的精神,occupancy rate一直到2007年才是100%);因為租金有價,context無價。蝕幾年租金事小,影響整個context事大!

看遠一點,看闊一點,將地產擴而充之,香港的發展其實亦有借鏡之處。我們談文化保育,談城市發展,談兩地融合,其實真的不應只往錢看。因為土地是我們的根,古人說得好,地靈人傑。每一寸土地怎麼利用,代表著往後的context,代表將孕育出怎麼樣的人。地產地產,其實也是物產、人產、文化產。

里揚
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